Через пять лет от обманутых дольщиков мало что останется
Закон о долевом строительстве жилища поправят в 20 6-ой раз
30 мая в Госдуме прошли парламентские слушания на тему: «Реформирование системы долевого строительства: приоритетные задачки на 2019 год».
На слушаниях выступали председатель Комитета Госдумы по природным ресурсам, принадлежности и земляным отношениям Николай Николаев, замминистра строительства РФ Никита Стасишин, заместитель генерального директора Фонда защиты прав людей - участников долевого строительства, управляющий директор АО «ДОМ.РФ» Алексей Ниденс, заместитель председателя Банка Рф Ольга Полякова. Также присутствовали представители строй компаний, банков, публичных объединений, законодательной и исполнительной власти.
На слушаниях были представлены поправки ко второму чтению 2-ух законопроектов, направленных на решение заморочек обманутых дольщиков – № 681472-7 и № 681488-7. Оба документа были приняты в первом чтении на прошлой неделе.
За жилище - как за оборонзаказ
Открывая мероприятие, Николай Николаев напомнил, что законопроекты дают механизм достройки проблемных объектов и плавный переход строительной отрасли на новейшую систему проектного финансирования через эскроу-счета.
Согласно первому, в регионах появятся особые некоммерческие организации (НКО) в форме фонда субъекта Рф, которые будут достраивать эти объекты за счет федерального, регионального и других бюджетов. При этом создаваться подобные фонды будут только после подписания губернатором соответственной программки – и ответственность будет и у губернаторов, и у законодательных собраний перед избирателями. А контроль за фондами со стороны страны будет, как за выполнение оборонзаказа: все операции станут верно регламентированы, определен список действий, которые могут производить эти фонды. И задачка у фондов только одна – достроить проблемные объекты.
К тому же сроки для этой цели прописаны точные – если фонд берет объект на достройку, то должен передать квартиры дольщикам не позднее, чем через три года. В данном случае в границах 3-х, максимум 5 лет неувязка дольщиков должна быть вполне решена.
Не считая того, как уточнил председатель Комитета, банкротный реестр сейчас будет формироваться автоматом выпиской из Росреестра. Другими словами, все купившие либо заключившие договоры долевого роли в проблемном объекте априори отправляются в банкротный реестр. Сейчас же эта работа была построена в главном по заявительному принципу – обманутые дольщики становились обманутыми, только когда они сами заявлялись в реесте. Такая же ситуация по банкротству и формированию реестра кредиторов.
Необходимо отметить, что ранее планировалось вести реестр долгостроев на базе данных из Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС). На данный момент информацию о проблемных объектах и сроках их достройки в Минстрой направляют регионы, но региональные «дорожные карты» не всегда отражают реальную ситуацию в долгостроях.
Говоря о вероятном внедрении поэтапного раскрытия эскроу-счетов по мере готовности жилищного объекта для уменьшения издержек при строительстве, о котором не один раз просили застройщики, Николай Николаев отметил, что оно приведет к понижению защищенности дольщиков.
На данный момент желающий приобрести квартиру кладет средства на счет в банке и независимо от того, разорился ли застройщик либо банк, либо они оба разорились, он получит средства назад согласно действующей системе страхования вкладов. В данном случае Агентство по страхованию вкладов заплатит компенсацию до 10 млн руб. А при поэтапном раскрытии Агентству нечего будет возвращать и страховать. Выходит, что все усилия по выводу людей из-под риска сводятся на нет, а поэтапное раскрытие эскроу-счетов «ставит крест» на реформе долевого строительства. Не много того, в этой ситуации будет появляться удорожание жилища, т. к. люди не застрахованы.
Жилищного компфонда на всех не хватает
В свою очередь, Алексей Ниденс сказал, что Фонд защиты прав людей - участников долевого строительства с октября 2017 г. аккумулировал на собственных счетах около 22 миллиардов руб. А с декабря прошедшего года по всем договорам долевого роли отчисления в Фонд идут в размере 1,2% от цены контракта. Но скопленные объемы проблемных объектов в Рф в текущее время существенно превосходят приобретенные отчисления.
Сейчас механизмом Фонда защищено более 500 тыс. квартир. Также в текущее время работает Единая информационная система жилищного строительства, где сотворен единый реестр застройщиков с информацией о 4,3 тыс. строй организаций и о 14,5 тыс. строящихся домов, а это 123,5 млн кв. м.
Правки, предусматривающие выплату компенсации дольщикам в случае невозможности либо нецелесообразности окончания строительства, позволят по части объектов оперативно посодействовать людям вложить средства в приобретение другого жилища.
Не считая того, за 1-ые 6 дней с момента старта выдачи ключей Фонд передал 895 дольщикам обанкротившейся компании UrbanGroup более тыщи помещений в 5 домах в 4 жилых комплексах в Подмосковье – это 670 квартир, порядка 300 нежилых помещений и около 50 машиномест.
При этом один из этих домов – в ЖК «Галлактика» в Химках поставили на кадастровый учет, а в наиблежайшие две недели будут ставиться на кадастровый учет и другие объекты. Всего в кратчайшие сроки будут восстановлены права более 3 тыс. человек по 4,4 тыс. договоров долевого роли в этих домах.
Банки готовы дать 6,5 трлн рублей
В собственном выступлении Ольга Полякова поведала, что около половины из 100 уполномоченных банков готовы к работе с застройщиками по эскроу-счетам. При этом далековато не все банки имеют заинтригованность в собственной бизнес-модели кредитовать строительный сектор, но большая половина к этому готова и имеет достаточный объем капитала в согласовании с объемами, которые указаны в паспорте нацпроекта «Жилище и городская среда».
На сегодня строительный сектор кредитуется на сумму менее чем на 700 миллиардов руб., а согласно нацпроекту, к 2024 г. этот показатель должен вырасти практически в 10 раз и составить около 6,5 трлн руб. для строительства 120 млн кв. м. И, по словам представителя Банка Рф, эта цифра полностью покрывается достаточностью капитала конкретно готовых работать со строительным сектором банков.
К слову, ранее стало понятно, что снизились требования к банкам для открытия в их эскроу-счетов по ДДУ, что дозволит предоставить такое право еще 37 банкам, в том числе 16 региональным, ведь по состоянию на 1 марта таких насчитывалось только 63, из их 18 региональных.
Сейчас в 17 уполномоченных банков на местности 72 субъектов застройщиками подано 1337 заявок на получение проектного финансирования, т.е. фактически всюду, где строятся какие-либо объекты жилой недвижимости. А их всего порядка 10 с маленьким тыщ, из их 5821 проект попадает под 30%-ную готовность, 4227 проектов, возможно, будут финансироваться за счет кредитов, получаемых в банках. В целом количество приобретенных заявок составляет практически 30% от полного количества этих проектов. В разрезе регионов обычно Москва и Столичная область – фавориты по подаче заявок.
Банки уже одобрили некие заявки и заключили 75 договоров на общую сумму 52,7 миллиардов руб., и на конец мая уполномоченными банками открыто 2705 эскроу-счетов с общим объемом средств 8,2 миллиардов руб.
Кредиты пока одобрены маленькому количеству застройщиков, что связано с их низкой активностью, также отказами банков. Нехорошая репутация застройщика, случаи недоведения объекта до готовности или затягивание сроков строительства, низкая рентабельность проекта, отсутствие какого-нибудь обеспечения и ненадлежащее оформление документации – все это может стать сдерживающим фактором при получении кредитов.
Важно, что, по словам Ольги Поляковой, кредитная ставка для застройщиков жилища при работе с эскроу-счетами может составлять до 1% годичных. По мере поступления средств ставка будет пересчитываться, и зависимо от скорости поступления она будет понижаться. А по проведенным расчетам с уполномоченными банками видно, что банки выдают кредиты со ставкой 4-6%, в неких случаях даже 1%, в то время как средняя рыночная ставка по кредитам, выдаваемым юридическим лицам, находится на уровне 12-15%.
При всем этом Центробанк не выносит никаких требований банкам в отношении определения ими процентной ставки – это рыночный инструмент, и цена кредита должна формироваться из рыночной цены средств. На данный момент Сбербанк Рф, ВТБ и Альфа-банк – фавориты по заключению и выдаче кредитов застройщикам.
Банкам рекомендовано рассматривать заявки в сроки, не превосходящие 45 рабочих дней, например, Сбербанк Рф установил себе «планку» – 25 дней. Напомним, рассмотрение заявки – это не срок кредитования, а срок принятия решения о выдачи кредита. Не считая того, плата за сервис эскроу-счета в сумму кредита вноситься не будет, ведение счета – безвозмездно.
Для низковато маржинальных проектов, с рентабельностью часто меньше 5%, находящихся в регионах, вносятся конфигурации в дорожную карту, по которой эти застройщики будут получать кредиты в банках, а банки сумеют рассчитывать на субсидирование ставки – в данном случае ставка будет 6,5%.
По воззрению Ольги Поляковой, важны вносимые конфигурации, касающиеся межевания земляных участков, что облегчит функцию предоставления застройщиками залогов банкам и значительно воздействует на скорость принятия решения банками о выдаче кредитов. Также – ведение реестра проблемных объектов. Чем больше инфы будет в единой системе жилищного строительства, тем лучше для всех участников процесса.
В то же время Центробанк Рф предлагает обрисовать точный механизм рефинансирования тех застройщиков, которые будут кредитоваться и располагать средства на эскроу-счетах в банках с низким рейтингом. Нужно найти, каким образом необходимо перемещать средства, аккумулированные на эскроу-счетах, и как финансировать поновой задолженность, когда банк выпадает из перечня уполномоченных.
Минстрой – на защите дольщиков. А кто – на защите бизнеса?
По словам Никиты Стасишина, сейчас видны все аспекты при достройке проблемных объектов в регионах.
И самое главное, в чем удостоверился Минстрой, и что показала практика, - ни при каких обстоятельствах не стоит страшиться процедуры банкротства. То, как доработана эта процедура в поправках, ориентировано на формирование объекта незавершенного строительства в регионе в очень маленький срок, чтоб была понятна четкая цена его достройки, а в случае невозможности строительства – объем компенсационных средств гражданам вне зависимости от уплаты либо не уплаты взносов в Фонд.
Никита Стасишин выделил, что конкурсные управляющие, аккредитованные сейчас в Фонде и участвующие в достройке проблемных объектов, действуют в интересах людей. Конкурсное создание сходу отдало плоды, сократив сроки достройки на 2 года.
Замминистра особо отметил, что разработанные поправки не ужесточают требования к застройщикам, они ориентированы на задачки, поставленные управлением страны по достройке проблемных объектов.
Интересы бизнеса на данных слушания представлял председатель комитета по строительству ОПОРЫ Рф Дмитрий Котровский. По его словам, доступность проектного финансирования для маленьких застройщиков как и раньше на недостающем уровне. Банки отклоняют заявки с маржинальностью проектов наименее 5%, в то время как конкретно такие проекты составляют больше половины всего рынка первичного жилища в Рф.
В рамках экспертного заключения на законопроект #681472 ОПОРА Рф отмечает большой риск в части нарушения прав юридических лиц - честных приобретателей квадратных метров на стадии строительства: законопроектом из понятия "участник строительства" исключаются юридические лица. Отдельной проработки требуют нормы, касающиеся застройщиков проектов всеохватывающего освоения территорий и точного определения списка требований к таким компаниям.
В окончании собственного выступления Дмитрий Котровский вновь отметил, что уже 26-й пакет поправок законодательства о долевом строительстве ориентирован только на защиту прав и интересов людей и банковского сектора, но вновь остаётся без внимания защита интересов бизнеса.
Строительный бизнес на слушаниях также представляли председатель Комитета по градостроительной политике, строительству и индустрии строй материалов Столичной Конфедерации промышленников и бизнесменов Миша Викторов, президент Государственного объединения строителей Антон Глушков, член Совета Государственного объединения изыскателей и проектировщиков Антон Мороз и др.
Ручка дверная на розетке EDS-A162CF, цвет кофе
Ручка дверная на розетке EDS-A162CF — это двухсторонняя фурнитура с круглой декоративной накладкой, скрывающей и защищающей внутренний механизм. Нажимная конструкция совместима с большинством запирающих устройств. Ручка и основание выполнены из крепкого сплава ЦАМ (цинк-алюминий-медь). В набор с ручками на розетках поперечником 5,5 см заходит стержень квадратного сечения, два стяжных винта и саморезы для крепления. Высота ручки — 5 см, длина — 13 см. Цвет — «кофе». Страна производства — Китай.
Преимущества ручки
- Подходит для внутренней либо входной двери, кабинета.
- Имеет встроенную возвратимую пружину, возвращающую ручку в начальное положение и препятствующую самопроизвольному открытию дверей.
- Не подвержена коррозии и факторам наружной среды, имеет защитное гальваническое покрытие.
- Применима для монтажа в сухих и мокроватых помещениях.
- Рассчитана на 250 000 циклов открывания-закрывания либо 10-летний срок службы.
- Ординарна и комфортна в эксплуатации.
Особенности монтажа
- Стандартное крепление дополняется фиксирующим механизмом подходящего типа — фиксатором, защелкой, замком.
- В дверном полотне сверлятся три сквозных отверстия по размеру стержня и стяжных винтов.
- Крепление ручки делается на саморезы, скрываемые потом основанием-розеткой.
- Стержень вставляется в надлежащие отверстия на корпусах, соединяя ручки меж собой с 2-ух сторон двери для передачи крутящего момента.