Арендные дома для молодых семей как альтернатива ипотеке
Новенькая тенденция русской жилищной политики в обозримом будущем - строительство доходных домов и арендного жилища для юных семей.
Правительство еще с конца 90-х начало разрабатывать ФЦП, призванные посодействовать в обеспечении жильем различных категорий людей. На волне муниципального энтузиазма к теме появились исследования, посвященные разным нюансам возникновения арендного жилища. Юный конструктор Антон Родимов написал диссертацию по теме современных архитектурно-планировочных решений арендных домов для юных семей.
О том, как шла работа над диссертацией, какие выводы были изготовлены по итогам научного исследования, Антон Родимов сказал нашему корреспонденту.
Тему диссертации дала подсказку жизнь
- Антон, Вы защитили диссертацию «Формирование архитектурно-планировочные решений сдаваемого внаем жилья для юный семьи (на примере Москвы)». Почему избрали такую непопулярную тему?
- Это на данный момент она непопулярная! А сначала 2010-х тема доходного жилища была еще в тренде. Поступая в аспирантуру, я желал заняться, по способности, нетиражированной темой. Пока я выбирал и формулировал тему, у меня появилась семья и ребенок. Это событие принудило меня по-другому поглядеть на жилищную политику в стране. Все было, как у большинства моих ровесников - невозможность жить с родителями, отсутствие собственного жилища, плохие съемные квартиры и, в конце концов, принужденная ипотека. Потому многие задачи, обозначенные в диссертации, наблюдения и поиск решений я брал из жизни нашей семьи.
- Как в Москве обстоят дела с арендным жильем для юных семей?
- В 2012 году в Госдуму был внесен законопроект о разработке в Рф жилищного фонда некоммерческого использования, который подразумевает строительство многоквартирных построек с жилыми помещениями, сдаваемыми внаем.
Но проектирование и строительство арендных домов как и раньше представлено несколькими объектами экспериментального нрава. Официально действуют всего восемь арендных домов для юных семей: в Москве, Санкт-Петербурге, Новокузнецке, Новосибирске. Обеспечение юных семей легкодоступным жильем было объявлено одной из приоритетных задач социальной политики, в ФЦП "Жилье" сделали даже подпрограмму «Юный семье – доступное жилище». Воплотить ее предполагалось при помощи все той же ипотеки, но по сниженной, т.н. льготной кредитной ставке. Это решение оказалось провальным, потому что средняя каждомесячная выплата по кредитам была очень высочайшей для большинства семей.
- Как реализована программка? Сколько юных семей нуждается в отдельном жилище?
- На момент защиты диссертации в мае 2013 г. у нас в стране было более 10 млн юных семей, из их около 6 млн нуждаются в улучшении жилищных критерий. За 1-ые 5 лет существования подпрограммы “Юный семье - доступное жилище" (2005-2010 гг.) жилищные условия улучшили только 145 тыс. семей. К 2015 г. планировалось обеспечить жилищем еще 172 тыс. юных семей.. Но уже тогда было понятно, что финансирование программки будет сокращено на 27,7%..
На жилищном учете состояло около 34 тыс. семей, а за 2011 г. по программке "Юный семье - доступное жилище" улучшили свои условия 1,29 тыс. заместо 6 по плану.
- Поменялась ли ситуация на сегодня?
- Самых последних статистических данных у меня нет. Понятно, что на данный момент нет даже льготной ипотеки для юных семей. За этот период времени не выстроено и не переоборудовано в арендный ни 1-го дома. По планам департамента жилищной политики правительства Москвы, к 2017 г. таких домов должно быть выстроено порядка 20-25. Но пока их количество не возросло. В их большие очереди, чтоб снять там жилище, необходимо представить уйму доказательств, что человек вправду нуждается в дешевом жилище.
«Арендные дома – это самостоятельный тип жилища»
- В чем научная новизна и цель Вашей работы?
- Концепция диссертации заключалась в том, чтоб провести исследования формирования архитектуры сдаваемого внаем жилья. По его результатам можно будет сделать типологический ряд арендных домов и квартир, разных по уровню комфорта. Для этого необходимо было выяснить и учитывать требования сегодняшних юных семей, изучить социально-экономические, демографические и градостроительные причины. Цель моего исследования – создать архитектурно-типологические базы формирования архитектурно-планировочных решений арендных домов для юных семей.
- В чем заключается своеобразие арендных домов?
- Мое исследование строилось на базе работ русских архитекторов. При всем почтении, должен увидеть, что в их нет всеохватывающего подхода к формированию архитектуры арендных домов, не учтены современные экономические условия, требования к уровню их комфорта. Все-же арендный дом для юных семей - это самостоятельный тип жилья, и его еще необходимо специально учить.
Так как в нем предвидено только временное - до 17 лет - проживание, то связанная с этим бытовая неустроенность компенсируется включением учреждений обслуживания - комнаты краткосрочного присмотра за ребенком, аптечного и мед пт.
Площадь и выполнение архитектурно-планировочных решений квартир должны учесть наличие в семье малышей, их количество и возраст.
- В каких домах юные семьи желали бы арендовать жилище?
- Поначалу позволю для себя несколько цифр. Приблизительно 70% юных семей живут с родителями, что приводит к разводу в половине из их. Существующими критериями не удовлетворены 74%, желали бы снять дешевое жилище - 82%, для большинства доступной будет квартира не дороже 600 руб./м2.
Юные семьи готовы селиться в дома от 3 до 25 этажей, при этом 59% респондентов предпочли бы их размещение в новых районах городка, другие - в центральных. 80% респондентов считает, что такие дома должны быть размещены в глубине застройки, другие желали бы жить около оживленной улицы.
Требования и предпочтения юных семей дозволили найти четыре типа арендных домов разной этажности. В домах всех типов на нижнем этаже должны быть комнаты для охраны (вахтера) и для хранения колясок. Каждый дом, независимо от типа, обязан иметь один из 3-х уровней комфорта, богатый инфраструктурой учреждений обслуживания - неотклонимой и дополнительной. К первой относятся комната краткосрочного присмотра за детками, аптечный и мед пункты; ко 2-ой - кафе либо столовая, продовольственный/непродовольственный магазины, салон красы, тренажерный зал, спортивная секция, прачечная, химчистка, ремонтная мастерская, отделение банка.
- Юные семьи бывают различные по составу, количеству и возрасту малышей. Как учитывать интересы всех?
- Мы узнали, что для ублажения интересов различных семей будет нужно 19 подтипов квартир, от 1 до 4 жилых комнат. Любой из подтипов имеет 3 уровня комфорта. Исследования дозволили выяснить также денежные способности юных семей как возможных арендаторов.
Арендные дома как кандидатура ипотеке
- Какая конструктивная система может быть применена при строительстве таких домов?
- Исходя из убеждений экономики, арендные дома должны быть построены на базе современных конструктивных разработок крупнопанельного жилищного строения. Мы хотим предложить использовать конструктивную схему с продольными несущими стенками либо с поперечными с широким шагом. Это дозволит разнообразить планировки квартир в границах шага несущих конструкций на стадии проектирования, а в дальнейшем даст возможность их перепланировки, как в границах квартир, так и этажа, либо масштабах строения.
Проектировщик может использовать 4 главных типа и 19 подтипов квартир. Их сборка может производиться по нескольким схемам: линейная односторонняя и двухсторонняя, малогабаритная, комбинированная. Архитектурно-планировочным решениям в диссертации посвящена целая глава.
- Где могут быть построены арендные дома?
- Мы предложили их размещение в городской структуре зависимо от цены земляных участков и ограничений по этажности построек. В согласовании с этим в Москве условно выделены зоны: от Садового до Третьего транспортного кольца (ТТК); от ТТК до МКАД; территория за МКАД (в границах городка). Даже снутри Садового кольца можно организовать арендные дома, проведя реконструкцию уже имеющихся построек.
- Есть ли в Вашей работе основная информация для девелоперов -экономические расчеты сроков окупаемости арендных домов?
- Моих расчетов нет, я занимался только архитектурой. Но мне удалось отыскать несколько диссертаций проф экономистов, посвященных экономике строительства и срокам окупаемости интересующих нас домов. Экономист Анастасия Юртаева в 2008г. защитила диссертацию "Методические базы определения экономической эффективности инвестиций в доходные дома". Ее выводы однозначны: арендные дома как городские, так и личные, экономически прибыльны. Более того, в критериях кризиса и падения строительного рынка конкретно они не дадут строительной компании уменьшить либо свернуть деятельность.
- В больших европейских и американских городках огромную часть жилого фонда составляет арендное жилище. Почему, на Ваш взор, этого нет хотя бы в Москве? Почему объявленные Правительством жилищные программки не производятся, ни город, ни застройщики не желают вкладываться?
- Так как застройщики желают огромных и стремительных средств. Но правительство объявило программку строительства жилища для юных семей и должно находить пути и методы, чтоб ее воплотить: своими силами либо предложить застройщикам преференции – льготные ставки, схему государственно-частного партнерства и т.д. Молвят, что банковская система не готова к тому, чтоб кредитовать компании на долгое время. Но сразу банки выдают длинноватые кредиты физлицам. Не будучи экономистом, не готов оперировать цифрами. Но уверен, что при желании все можно сделать. У нас пару лет действует программка «Материнский капитал». Может быть, есть смысл пересмотреть внедрение бюджета на нее и перенаправить средства на финансирование строительства жилища?
- Не так давно принят закон о разработке на базе АИЖК и РЖС муниципального института развития в жилищной сфере. Молвят, что его основным делом будет становление рынка арендного жилища.
- Это только подтверждает мой тезис о том, что при желании и политико-экономической воле можно выстроить экономическую, банковскую и финансовую политику так, чтоб нашим личным инвесторам и государству было прибыльно строительство арендного жилища. Правительство не жалеет средств на пропаганду патриотизма, улучшения стиля страны очень необычными методами. Нет более действующего метода сделать юных людей патриотами собственной страны, чем оказать им помощь в жилищном вопросе не на склоне лет, а с первых дней домашней жизни.
- Правительство РФ продлило до 2020 г. ФЦП «Жилье», утвердило ее новейшую редакцию. Это значит, что получит развитие и подпрограмма «Обеспечение жильем юных семей».
- Наверняка, получит, но акцент, судя по всему, снова будет изготовлен на ипотеку. В новейшей редакции сказано, что в рамках подпрограммы «Обеспечение жильем юных семей» планируется продолжить мероприятия по предоставлению юным семьям соц выплат на улучшение жилищных критерий. Свидетельства на социальную выплату в период с 2015 по 2020 гг. планируется выдать почти160 тыщам юных семей. Я все-же надеюсь, на 2-ой волне муниципального энтузиазма к программке будет осознана необходимость в строительстве арендного жилища.
- Побывав в Калужской области, образцово-показательном регионе по строительству арендного жилища для служащих промышленных кластеров, министр Миша Мень заявил, что «на федеральном уровне принята вся нормативная база для развития арендного жилища, но идет поиск устройств поддержки реального спроса на этом рынке”. Что это означает?
- Не совершенно понятны слова министра о поиске устройств поддержки реального спроса на этом рынке. Кроме необходимости обеспечить арендным жильем работников компаний, заключивших трудовой контракт, есть отдельный кластер населения Рф - юные семьи, которые остро нуждаются в таком жилище.
Напомню официальное определение юный семьи в нашей стране. Это семья с детками, в какой возраст обоих супругов (в случае неполной семьи – мама либо отец) не старше 35 лет (включительно), также семья без деток, в какой оба жена также не старше 35 лет и состоят в зарегистрированном браке более года.
Около 6 млн. юных семей нуждаются в улучшении жилищных критерий, потому с поддержкой реального спроса в разных секторах населения Рф заморочек нет. Основная неувязка для системного развития арендного жилища заключается в его умеренной, по сегодняшним меркам, экономической необходимости и нежелании инвесторов вкладываться в такие “непонятные” проекты. Чтоб поменять ситуацию, необходимы господдержка и льготные условия: бесплатное выделение участков под строительство, бесплатное подключение коммуникаций, налоговые льготы и т.д. Данная тема детально проработана в Фонде «Институт экономики городка».
Данный вид жилища хоть и приносит прибыль до 8%, конкретно он более стабилен в разных экономических критериях, в т.ч. таких, как на данный момент. Это должно быть естественным для принимающих решения чиновников: от того, как удачно юные семьи смогут решить делему жилища, зависит уровень рождаемости. В неприятном случае не стоит рассчитывать на рост либо даже сохранение ее сегодняшнего уровня. А это не только лишь количество населения - это экономика, наука, безопасность, развитие и «вставание с колен».
Любовь Валерьянова
Буква «А» Larvij самоклеящаяся 60x37 мм пластик цвет матовый хром
Самоклеящаяся буковка Larvij SC «А» сделана из легкого и крепкого пластика. За счет маленького веса и высококачественной клеевой базы изделие будет прочно держаться на двери квартиры либо кабинета. Благодаря нейтральному колеру покрытия под хром буковка смешивается с интерьером, оформленным в хоть какой цветовой политре. Размер изделия 3,7х6 см в соотношении ширина к высоте.